아파트 필로티 공간 활용의 제한 및 한계, 문제점 고찰

아파트 필로티 공간 활용의 제한 및 한계

 

2014년 12월에 개정된 필로티 공간 활용관련 법률 과연 현실성이 있을까?

기존에 이미 사용하고 있는 필로티 공간은 무조건 불법인다?

 

 

 

 

1. 필로티 공간 활용내용

 

작년 2014년 10월 국토교통부 보도자료에 따르면

아파트 단지 내 일부 필로티 공간의 경우 사용되지 않고 방치(예: 폐자전거 거치 등)되고 있음에도, 입주민이 필요로 하는 커뮤니티 공간 등으로 활용할 수 없었으나, 입주자 동의(전체 단지 2/3 이상, 해당 동 2/3 이상)를 얻고, 지자체장이 통행, 소음 및 안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 필로티 공간을 교육·휴게시설, 도서(독서)실, 회의실 등의 주민공동시설로 사용할 수 있도록 하였다.

다만, 필로티 전체 바닥면적의 30% 이내에서 주민공동시설로 사용할 수 있으며, 해당 시설을 포함하여 산정한 아파트의 용적률이 관계법령에 따른 용적률을 초과하지 않아야 한다. 라는 입법예고를 한 바 있다.

 

실제로 2014년 12월에 관련규정이 개정되어 시행되고 있다.

 

 

2. 필로티 공간 활용의 제한과 한계

 

그러나 이러한 입법은 30% 이내로 제한 하고 있을 뿐만 아니라 관계법령에 따른 용적률을 초과하지 않는 범위 내여야 한다고 함으로서 필로티 공간을 실제로 활용함에 있어 현실적인 한계가 발생하게 된다.

 

 

3. 이러한 입법의 문제점

 

이러한 제한이 문제되는 부분은 첫째 주민동의의 어려움이다.  이런 제한은 실제로 활용할 수 있는 공간이 적어 주민동의를 받음에 있어서 주민들에게 비용을 부담하도록 설득하는데 어려움이 발생하게된다. 즉 해당 동의 주민들에게 또는 전체 주민들에게 불과 30%활용을 하기 위해 그나마도 용적률을 고려해서 활용하는데 비용을 부담하도록 설득한다는 것이 현실적으로 어렵다는 것이다.

 

 둘째 비용부담의 문제이다. 이러한 필로티 공간의 활용은 주택법 제42조에 따른 증축에 해당한다. 따라서 합법적으로 증축을 하려면 행위허가신청서를 시청에 제출해야 한다. 그러나 행위허가신청은 일반개인이 하기에는 어려움이 많아 일반적으로 건축설계사무소에 의뢰하여 진행한다. 물론 공사도 함께 진행하는 곳도 있다. 따라서 상당한 비용이 발생하게되어 있다. 주민 2/3 동의만 얻으면 필로티 공간을 활용할 수 있도록 했지만 실제로 비용이 발생하는 부분으로 그 비용을 하자보수보증금에서 충당할 것인지 아니면 각 세대별로 비용을 나누어 청구할 것인지 분명하지 않아 동의 하지 않은 1/3 주민에게 비용을 부담시킨다면 적지 않은 반발이 예상된다.

 

 가장 큰 문제는 기존에 이미 필로티 공간을 활용하고 있는 아파트 들의 문제이다.(주택법 제42조 위반문제) 즉 입주전에 이미 건설회사에서 또는 전 입주자대표회의에서 임의로 불법증축해 둔 필로티공간에 대해 어떤식으로 합법화 할 것인지에 대해 방안이 없어 입법이 되어 있음에도 불구하고 이행강제금을 납부해야 하는 문제점이 발생하게 된다. 실제로 지자체에서는 이행강제금을 1차 납부한 후 30%범위내에서 추인해주는 형식을 취하고 있다. 그러나 대부분의 필로티 공간이 30% 범위와 용적률을 고려하지 않고 활용하고 있어 결국 1차 이행강제금(건축법 제79조, 80조)을 납부하더라도 철거를 피할 수 없게 된다.

 

 

4. 문제점에 대한 고찰

 

 공동주택과 관련된 입법은 특히 현실성을 고려하지 않으면 안된다. 공동주택은 말 그대로 여러사람의 의견을 모아 모든 일을 집행해야 하는 단체이기 때문이다. 불명확한 입법이나 해석에 따라 편안했던 공동주택이 불신과 반목의 현장이될 수 있는 것이다. 따라서 해당법령을 개정한 관련부처에서는 보다 명확하고 합리적인 해석을 각 지방자치에 내려보내 대처하도록 해야 한다. 각 지자체 마다 해석 적용이 다르고 자세한 지침이 없어 주민들에게 혼란을 초래해서는 안된다. 주택법 제1조(목적)에서 규정하고 있듯이 "이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다." 또한 동법 제3조(국가 등의 의무) 국가 및 지방자치단체는 주택정책을 수립·시행할 때에는 다음 각 호의 사항을 위하여 노력하여야 한다.

1. 국민이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 할 수 있도록 할 것

2. 주택시장의 원활한 기능 발휘와 주택산업의 건전한 발전을 꾀할 수 있도록 할 것

3. 주택이 공평하고 효율적으로 공급되며 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것

4. 국민주택규모의 주택이 저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에게 우선적으로 공급될 수 있도록 할 것

 

 필로티 공간 활용이 가능하도록 개정된 지금도 이미 지어진 필로티 공간은 모두 불법 증축으로 누군가의 신고가 있으면 언제든 철거해야 하는 불안한 상태에 놓여 있다. 뿐만아니라 자진철거하지 않으면 매년 2회 이행강제금을 납부해야 한다. 필로티 공간의 증축은 주택법 42조 행위허가 불비로 불법증축에 해당한다 그럼에도 불구하고 건축법 위반으로 이행강제금 부과는 행정의 법적구속의 원칙에도 어긋나는 해석으로 보인다 또한 건축법의 입법목적에도 어긋난 해석으로 보인다. 건축법 제1조(목적)에서는 이 법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다. 라고 규정하고 있다. 지자체의 존재 근거 역시 주민의 복리증진에 있는 것이다. 그런데 이러한 행정편의적 해석으로 철거원칙을 고수한다면 과연 입법목적과 지자체의 존개근거가 무슨 이유가 있을지 의문이 든다.

 

이제 부터라도 첫째 공동주택의 주민이 요구하면 주민 3/2의 동의 기준과 비용처리에 대한 기준을 제시하고, 활용가능한 공간의 범위를 제공하는 업무를 해주길 바랍니다. 그리고 기증축된 필로티 공간 활용 또한 양성화 하는데 주민의 입장에서 해석 적용해 주기를 바랍니다.

아울러 증축을 함에 있어서 건축물의 에너지절약 설계기준까지 고려한 세부적인 지침이 주민의 입장에서 만들어지길 바랍니다.

 

5. 근거규정 및 개정법률

 

 

(1) 근거규정

주택법[시행 2014.6.25.] [법률 제12115호, 2013.12.24., 일부개정]

 

제42조(공동주택의 관리 등) ① 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

② 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.  <개정 2013.3.23., 2013.12.24.>

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위

3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)

4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

③ 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.

④ 제3항에 따라 리모델링을 하는 경우 제32조제1항에 따라 설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 또는 제12조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.  <신설 2011.9.16.>

⑤ 제4항에 따른 시공자를 선정하는 경우에는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다. 다만, 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 것이 곤란하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2011.9.16., 2013.3.23.>

⑥ 제2항에 따른 행위 또는 제3항에 따른 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 제17조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고를 받은 것으로 본다.  <개정 2011.9.16.>

⑦ 제2항에 따라 시장·군수·구청장이 세대수 증가형 리모델링(대통령령으로 정하는 세대수 이상으로 세대수가 증가하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)을 허가하려는 경우에는 기반시설에의 영향이나 도시·군관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제2항에 따라 설치된 시·군·구도시계획위원회(이하 "시·군·구도시계획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.  <신설 2012.1.26., 2013.12.24.>

⑧ 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 제2항에 따른 행위 또는 제3항에 따른 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제29조를 준용한다.  <개정 2011.9.16., 2012.1.26.>

⑨ 시장·군수·구청장은 제8항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제2항·제3항 및 제6항에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다.  <개정 2011.9.16., 2012.1.26.>

⑩ 제42조의6에 따른 리모델링 기본계획 수립 대상지역에서 세대수 증가형 리모델링을 허가하려는 시장·군수·구청장은 해당 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가하여야 한다.  <신설 2013.12.24.>

[전문개정 2009.2.3.]

 

 

주택법 시행규칙 [시행 2015.1.1.] [국토교통부령 제169호, 2014.12.31., 타법개정]

 

제20조(행위허가신청 등) ① 법 제42조제2항제3호에서 "국토교통부령으로 정하는 경미한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.  <개정 2008.3.14., 2013.3.23., 2013.6.7.>

1. 창틀·문틀의 교체

2. 세대내 천장·벽·바닥의 마감재 교체

3. 급·배수관 등 배관설비의 교체

4. 난방방식의 변경(시설물의 파손·철거를 제외한다)

5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 폐쇄회로 텔레비전의 교체

6. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판의 교체

7. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체

② 영 별표 3 제6호에 따른 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 신축·증축의 허가 또는 신고 기준은 다음 각 호의 구분에 따른다.  <개정 2014.11.6.>

1. 영 별표 3 제6호 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 허가기준란 나목에서 "국토교통부령으로 정하는 범위"란 다음 각 목의 기준을 모두 충족하는 경우를 말한다.

가. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호마목부터 차목까지(사목은 제외한다)에 해당하는 주민공동시설일 것

나. 가목의 주민공동시설로 증축하려는 필로티 부분의 면적 합계가 해당 주택단지 내의 필로티 부분 총면적의 100분의 30 이내일 것

다. 나목에 따른 주민공동시설의 증축 면적을 해당 공동주택의 바닥면적에 산입할 경우 용적률이 관계 법령에 따른 건축 기준에 위반되지 아니할 것

2. 영 별표 3 제6호 부대시설 및 입주자공유인 복리시설의 신고기준란에서 "국토교통부령이 정하는 경미한 사항"이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 목의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트의 범위에서 증축하는 경우를 말한다.

가. 주차장·조경시설·어린이놀이터·관리사무소·경비실·경로당 또는 입주자집회소

나. 대문·담장 또는 공중화장실

다. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 폐쇄회로 텔레비전

라. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판

마. 옹벽, 축대[문주(門柱)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로

바. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함

사. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다)

③영 제47조제3항에 따른 허가신청서 및 신고서는 각각 별지 제29호서식 및 별지 제30호서식에 따르며, 같은 항에서 "국토교통부령이 정하는 서류"란 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다. 이 경우 허가신청 및 신고대상인 행위가 다음 각 호의 구분에 따라 입주자의 동의를 얻어야 하는 행위로서 소음을 유발하는 행위인 때에는 공사기간·공사방법 등을 동의서에 기재하여야 한다.  <개정 2005.3.9., 2005.9.16., 2007.3.16., 2008.3.14., 2011.1.6., 2012.7.26., 2013.3.23.>

1. 용도변경의 경우에는 다음 각목의 서류

가. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경전과 변경후의 평면도

나. 공동주택단지의 배치도

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

2. 개축·재축·대수선 또는 비내력벽 철거의 경우에는 다음 각 목의 서류

가. 개축·재축 또는 대수선을 하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조제1항 각호의 서류 및 도서(개축·재축 또는 대수선의 경우에 한한다)

나. 삭제  <2011.1.6.>

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

3. 파손·철거 또는 용도폐지의 경우에는 다음 각 목의 서류

가. 삭제  <2011.1.6.>

나. 공동주택단지의 배치도

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

4. 신축 또는 증축의 경우에는 다음 각목의 서류

가. 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각호의 서류 및 도서

나. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

5. 리모델링의 경우에는 다음 각 목의 서류

가. 리모델링하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 다만, 증축을 포함하는 리모델링의 경우에는 「건축법 시행규칙」 별표 3 제1호의 건축계획서중 구조계획서(기존 내력벽·기둥·보 등 골조의 존치계획서를 포함한다), 지질조사서 및 시방서를 포함한다.

나. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 동 또는 단지 전체 소유자의 동의서

다. 세대를 합치는 행위(내력벽 철거가 아닌 경우에 한정한다) 또는 세대 분할 등 세대수를 증가시키는 행위를 하는 경우에는 그 동의 변경전과 변경후의 평면도

라. 법 제42조제2항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의한 안전진단결과서

④영 제47조제4항에 따라 리모델링의 허가를 받으려는 자는 별지 제29호서식의 행위허가신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.  <개정 2007.3.16.>

1. 리모델링주택조합의 경우

가. 제3항제5호 가목 및 다목의 서류

나. 주택조합설립인가서 사본 및 법 제18조의2에 따른 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류

2. 입주자대표회의의 경우

가. 제3항제5호 가목 및 다목의 서류

나. 주택단지의 주택소유자 전원의 동의를 증명하는 서류

⑤시장·군수 또는 구청장은 영 제47조제3항 및 동조제4항의 규정에 의한 행위허가의 신청 또는 신고가 영 별표 3의 규정에 의한 기준에 적합한 경우에는 각각 별지 제31호서식의 행위허가증명서 또는 별지 제32호서식의 행위신고증명서를 교부하여야 한다.

⑥법 제42조제5항의 규정에 의하여 동조제2항의 규정에 의한 행위 또는 동조제3항의 규정에 의한 리모델링에 관한 공사를 완료한 후 사용검사를 받고자 하는 자는 별지 제33호서식의 사용검사신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

1. 감리자의 감리의견서(건축법상 감리대상인 경우에 한한다)

2. 시공자의 공사확인서

⑦시장·군수 또는 구청장은 제6항의 규정에 의한 사용검사신청서를 받은 때에는 사용검사의 대상이 허가 또는 신고된 내용에 적합한지 여부를 확인한 후 별지 제34호서식의 사용검사필증을 교부하여야 한다.

 

 

 

주택건설기준 등에 관한 규정 [시행 2014.12.25.] [대통령령 제25882호, 2014.12.23., 일부개정]

 

제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.  <개정 1993.2.20., 1994.12.30., 1998.8.27., 1999.9.29., 2001.4.30., 2002.12.26., 2003.11.29., 2005.6.30., 2006.1.6., 2007.3.27., 2009.1.7., 2009.9.21., 2009.11.5., 2010.7.6., 2011.12.8., 2013.6.17., 2014.4.29.>

1. 삭제  <2003.11.29.>

2. 삭제  <1999.9.29.>

3. "주민공동시설"이란 해당 공동주택의 거주자가 공동으로 사용하거나 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 다음 각 목의 시설을 말한다.

가. 경로당

나. 어린이놀이터

다. 어린이집

라. 주민운동시설

마. 도서실(정보문화시설과 「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 포함한다)

바. 주민교육시설(영리를 목적으로 하지 아니하고 공동주택의 거주자를 위한 교육장소를 말한다)

사. 청소년 수련시설

아. 주민휴게시설

자. 독서실

차. 입주자집회소

카. 공용취사장

타. 공용세탁실

파. 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제2조에 따른 공공주택의 단지 내에 설치하는 사회복지시설

하. 그 밖에 가목부터 파목까지의 시설에 준하는 시설로서 법 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다)가 인정하는 시설

4. "의료시설"이라 함은 의원·치과의원·한의원·조산소·보건소지소·병원(전염병원등 격리병원을 제외한다)·한방병원 및 약국을 말한다.

5. "주민운동시설"이라 함은 거주자의 체육활동을 위하여 설치하는 옥외·옥내운동시설(「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 의한 신고체육시설업에 해당하는 시설을 포함한다)·생활체육시설 기타 이와 유사한 시설을 말한다.

6. "독신자용 주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말한다.

가. 근로자를 고용하는 자가 그 고용한 근로자중 독신생활(근로여건상 가족과 임시별거하거나 기숙하는 생활을 포함한다. 이하 같다)을 영위하는 자의 거주를 위하여 건설하는 주택

나. 국가·지방자치단체 또는 공공법인이 독신생활을 영위하는 근로자의 거주를 위하여 건설하는 주택

7. "기간도로"라 함은 「주택법 시행령」 제4조의 규정에 의한 도로를 말한다.

8. "진입도로"라 함은 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 기간도로로부터 주택단지의 출입구에 이르는 도로를 말한다.

9. "시·군지역"이라 함은 「수도권정비계획법」에 의한 수도권외의 지역중 인구 20만 미만의 시지역과 군지역을 말한다.

 

 

건축물의 에너지절약 설계기준[시행 2014.9.1.] [국토교통부고시 제2014-520호, 2014.9.1., 일부개정]

제2조(건축물의 열손실방지 등) ① 건축물을 건축하거나 대수선, 용도변경 및 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 다음 각 호의 기준에 의한 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하여야 한다.

1. 거실의 외벽, 최상층에 있는 거실의 반자 또는 지붕, 최하층에 있는 거실의 바닥, 바닥난방을 하는 층간 바닥, 거실의 창 및 문 등은 별표1의 열관류율 기준 또는 별표3의 단열재 두께 기준을 준수하여야하고, 단열조치 일반사항 등은 제6조의 건축부문 의무사항을 따른다.

2. 건축물의 배치·구조 및 설비 등의 설계를 하는 경우에는 에너지가 합리적으로 이용될 수 있도록 한다.

② 제1항에도 불구하고 열손실의 변동이 없는 증축, 대수선, 용도변경, 건축물대장의 기재내용 변경의 경우에는 관련 조치를 하지 아니할 수 있다. 다만 종전에 제3항에 따른 열손실방지 등의 조치 예외대상이었으나 조치대상으로 용도변경 또는 건축물대장 기재내용의 변경의 경우에는 관련 조치를 하여야 한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 공간에 대해서는 제1항제1호를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 냉·난방 설비를 설치할 계획이 있는 건축물 또는 공간은 제1항제1호를 적용하여야 한다.

1. 창고·차고·기계실 등으로서 거실의 용도로 사용하지 아니하고, 냉·난방 설비를 설치하지 아니하는 건축물 또는 공간

2. 냉·난방 설비를 설치하지 아니하고 용도 특성상 건축물 내부를 외기에 개방시켜 사용하는 등 열손실 방지조치를 하여도 에너지절약의 효과가 없는 건축물 또는 공간

 

제3조(에너지절약계획서 제출 예외대상 등) ① 영 제10조제1항에 따라 에너지절약계획서를 첨부할 필요가 없는 건축물은 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」별표1 제3호 아목에 따른 변전소, 도시가스배관시설, 정수장, 양수장 중 냉·난방 설비를 설치하지 아니하는 건축물

2. 「건축법 시행령」별표1 제13호에 따른 운동시설 중 냉·난방 설비를 설치하지 아니하는 건축물

3. 「건축법 시행령」별표1 제16호에 따른 위락시설 중 냉·난방 설비를 설치하지 아니하는 건축물

4. 「건축법 시행령」별표1 제27호에 따른 관광 휴게시설 중 냉·난방 설비를 설치하지 아니하는 건축물

② 영 제10조제1항에서 "연면적의 합계"는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 같은 대지에 모든 바닥면적을 합하여 계산한다.

2. 주거와 비주거는 구분하여 계산한다.

3. 증축이나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우 이 기준을 해당 부분에만 적용할 수 있다.

4. 연면적의 합계 500제곱미터 미만으로 허가를 받거나 신고한 후 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 당초 허가 또는 신고 면적에 변경되는 면적을 합하여 계산한다.

5. 제2조제3항에 따라 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하지 않아도 되는 건축물 또는 공간, 주차장, 기계실 면적은 제외한다.

③ 제1항 및 영 제10조제1항제3호의 건축물 중 냉난방 설비를 설치하고 냉난방 열원을 공급하는 대상의 연면적의 합계가 500제곱미터 미만인 경우에는 에너지절약계획서를 제출하지 아니한다.

 

 제4조(적용예외) 다음 각 호에 해당하는 경우 이 기준의 전체 또는 일부를 적용하지 않을 수 있다.

1. 지방건축위원회 또는 관련 전문 연구기관 등에서 심의를 거친 결과, 새로운 기술이 적용되거나 연간 단위면적당 에너지소비총량에 근거하여 설계됨으로써 이 기준에서 정하는 수준 이상으로 에너지절약 성능이 있는 것으로 인정되는 건축물의 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

2. 건축물 에너지 효율등급 인증 3등급 이상을 취득하는 경우와 「주택법」 제16조제1항에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택으로서 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제64조제3항에 따라 「친환경주택의 건설기준 및 성능」에 적합한 경우는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 공공기관이 신축하는 건축물은 그러하지 아니한다.

3. 건축물의 기능·설계조건 또는 시공 여건상의 특수성 등으로 인하여 이 기준의 적용이 불합리한 것으로 지방건축위원회가 심의를 거쳐 인정하는 경우에는 이 기준의 해당 규정을 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 지방건축위원회 심의 시에는 「건축물 에너지효율등급 인증에 관한 규칙」제4조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 에너지 관련 전문인력 1인 이상을 참여시켜 의견을 들어야 한다.

4. 건축물을 증축하거나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 별동으로 건축물을 증축하는 경우와 기존 건축물 연면적의 100분의 50 이상을 증축하면서 해당 증축 연면적이 2,000제곱미터 이상인 경우에는 그러하지 아니한다.

5. 허가 또는 신고대상의 같은 대지 내 주거 또는 비주거를 구분한 제3조제2항 및 3항에 따른 연면적의 합계가 500제곱미터 이상이고 2천제곱미터 미만인 건축물 중 개별 동의 연면적이 500제곱미터 미만인 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

6. 열손실의 변동이 없는 증축, 용도변경 및 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 별지 제1호 서식 에너지절약 설계 검토서를 제출하지 아니할 수 있다. 다만, 종전에 제2조제3항에 따른 열손실방지 등의 조치 예외대상이었으나 조치대상으로 용도변경 또는 건축물대장 기재내용의 변경의 경우에는 그러하지 아니한다.

7. 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 변경하는 부분에 대해서만 규칙 제7조에 따른 에너지절약계획서 및 별지 제1호 서식에 따른 에너지절약 설계 검토서(이하 "에너지절약계획서 및 설계 검토서"라 한다)를 제출할 수 있다.

 

 

건축법[시행 2015.1.1.] [법률 제12737호, 2014.6.3., 타법개정]

 

제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2014.5.28.>

③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다.

④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 표지를 그 위반 건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다.  <개정 2013.3.23.>

⑤ 누구든지 제4항의 표지 설치를 거부 또는 방해하거나 훼손하여서는 아니 된다.

 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.  <개정 2011.5.30.>

1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하

2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

② 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다.

③ 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다.

④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.  <개정 2014.5.28.>

⑤ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

⑥ 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다.  <개정 2013.8.6.>

 

국토부 회신내용

 

Q. 주택법 위반 건축물에 대하여 문의합니다. 주택법에 따라 주택건설사업계획승인 및 사용검사 후 아파트와 복리시설 등이 주택법 제42조(공동주택의 관리 등) 규정을 위반하여 행위허가(신고)를 받지않고 건축행위를 한 경우 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) 및 제80조(이행강제금)에 따라 시정조치 및 이행강제금을 부과할 수 있는지 여부.

A. 평소 국토해양 업무에 관심을 가져 주신 것에 대해 진심으로 감사드니다. 고객님께서 인터넷(국민신문고)을 통해 질의하신 내용에 대해 아래와 같이 회신 드리고자 합니다. 질의의 주택법 제42조의 행위허가(신고)가 건축법에 저촉되는 경우에는 건축법에도 적합해야 할 것이며, 건축법을 위반한 경우에는 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) 및 제80조(이행강제금)에 따라 시정조치 및 이행강제금을 부과할 수 있는 것이오니, 보다 구체적인 사항은 해당 지역의 행위허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하시기 바랍니다.

 

본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로   인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토해양부  견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

(2)개정법령

 

주택법 시행령[시행 2014.12.23.] [대통령령 제25880호, 2014.12.23., 일부개정]

 

제47조(행위허가 등의 기준 등) ①법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.

   ②법 제42조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 행위"라 함은 다음 각호의 행위를 말한다.  <개정 2014.11.4>

1. 공동주택의 용도폐지

2. 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽의 철거는 제외한다)

   ③법 제42조제2항의 규정에 의하여 공동주택의 용도외 사용 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.  <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

   ④다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 법 제42조제3항에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다. 다만, 다음 각 호에 따라 리모델링에 동의한 입주자는 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의에서 제3항에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 그 동의를 철회할 수 있다.  <개정 2010.7.6>

1. 법 제32조제1항의 규정에 의하여 동별 또는 주택단지별로 설립된 리모델링주택조합. 이 경우 다음 각목의 사항이 기재된 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하며, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다.

가. 리모델링 설계의 개요

나. 공사비

다. 조합원의 비용분담내역

2. 주택단지의 주택소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의

   ⑤공동주택의 지하층은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(이하 "주민공동시설"이라 한다)로 활용할 수 있다. 이 경우 관리주체는 대피시설로 사용하는데 지장이 없도록 이를 유지ㆍ관리하여야 한다.  <개정 2006.2.24, 2014.11.4>

 

주택법 시행령 [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준

 

6.신축·증축
공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설
신축 또는 증축하려는 건축물(유치원 및 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」에 따른 편의시설은 제외한다)의 위치ㆍ규모 및 용도가 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받은 범위에 해당하는 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
가.「건축법 시행령」 제5조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 건축위원회의 심의를 거쳐 신축 또는 증축하는 경우
나. 공동주택의 필로티 부분을 전체 입주자의 3분의 2 이상 및 해당 동의 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 국토교통부령으로 정하는 범위에서 주민공동시설로 증축하는 경우로서 통행, 안전 및 소음 등에 지장이 없다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우
<대통령령 제25880호, 2014.12.23.>